(Crédits photo : Unsplash - Point3D Commercial Imaging Ltd )
Un logement insalubre, par définition, présente des dangers pour la santé ou la sécurité de ses habitants. Cependant, l'analyse peut varier selon les départements. Explications.
Quand on vous dit logement insalubre , vous pensez directement à un bien immobilier suintant l'humidité, aux murs recouverts de moisissures? Détrompez-vous! Des logements en parfait état, bien équipé, situés en plein centre-ville de Rennes, ont été jugés insalubres par l'Agence régionale de santé (ARS) de la ville, d'après Ouest-France . La cause? Une hauteur sous plafond insuffisante, entre 1m80 et 1m90, une proximité entre les toilettes et la cuisine ou encore l'absence de dispositif de ventilation.
Mais qu'impose la loi? L'insalubrité d'un logement a été définie par la loi du 13 avril 1850 comme un habitat présentant un danger pour la santé ou la sécurité de ses habitants. «Le cumul des désordres va qualifier un logement d'insalubre et va faire intervenir une autorité publique: le maire ou le préfet. Un unique désordre d'une importante gravité peut également permettre de définir un logement comme insalubre ; c'est le cas lorsqu'un danger imminent est constaté, tels que des garde-corps inexistants ou des risques électriques avérés », définissent Louis du Merle, directeur juridique de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) et Ariane Laederich, chargée d'études juridiques.
Hauteur sous plafond et VMC
Des critères évidents permettent de qualifier un logement d'insalubre, tels que: « des pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou d'éclairement naturel suffisant ou une configuration exiguë[...] des défauts d'étanchéité ou d'isolation, des revêtements dégradés (humidité, moisissures, plomb, amiante)» , énumère Hélène Le Gall, directrice générale de l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris, Adil. Les locaux impropres par nature à l'habitation (caves, sous-sol, combles…) sont également considérés comme insalubres. »
Mais des critères plus surprenants rentrent en ligne de compte comme l'absence d'un dispositif de ventilation type VMC , qui peut provoquer de la moisissure sur les murs, une trop grande proximité entre les toilettes et la cuisine ainsi qu'une hauteur sous plafond insuffisante. Selon l'Agence régionale de santé des Hauts-de-France, « ces éléments servent à qualifier une situation d'insalubrité mais ne se suffisent pas à eux-mêmes. Il faut que cela engendre une insécurité sanitaire dans l'ensemble du logement. Pris isolément, ces éléments peuvent constituer des infractions aux dispositions du règlement sanitaire départemental mais ne pas constituer une insalubrité si le logement dispose d'espaces de vie sécurisés. » Le caractère patrimonial de certains logements complexifie la réalisation de travaux. Et résoudre le problème d'une hauteur sous plafond insuffisante est presque mission impossible.
Insalubre dans un département, pas dans l'autre
De plus, l'ensemble des territoires doivent se référer à la définition prévue dans le Code de la santé publique (articles L.1331-22 et L.1331-23) de l'insalubrité, mais les départements peuvent apporter des règles plus exigeantes. En effet, les préfets peuvent arrêter, dans le cadre de Règlements sanitaires départementaux (RSD), des dispositions relatives à la salubrité des habitations. D'ailleurs, «certaines décisions de justice, notamment de la Cour de cassation, ont fait primer les règlements sanitaires départementaux (RSD) sur les critères de la décence (tels que fixés par le décret du 30 janvier 2002)», explique Louis du Merle. L'analyse peut différer selon les contextes locaux.
Par exemple, le décret de 2002 impose que la pièce principale des logements mis en location ait une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20 et «un RSD peut imposer que toutes les pièces d'un logement et pas uniquement la pièce principale aient une hauteur sous plafond de 2m20», cite Ariane Laederich, chargée d'études juridiques à l'Anil. Il n'existe donc pas de règle pré-établie commune à tous les agents intercommunaux de santé. « La jurisprudence du Conseil d'État du 4 mars 2011 reconnaît la primauté ou une force contraignante supérieure des normes du RSD par rapport à celles fixées par le décret du 30 janvier 2002 sur la décence », précise la directrice générale de l'Adil de Paris. Or, en droit, le décret est normalement supérieur.
Rares disparités départementales
L'Agence régionale de santé des Hauts-de-France souligne que ces disparités départementales sur l'appréciation de l'insalubrité sont rares. « Cependant, les disparités départementales peuvent engendrer des différences dans l'action des services de l'État. Ainsi une insuffisance de chauffage peut être plus ou moins urgente à solutionner si l'on se situe dans un logement en montagne en hiver, dans le nord ou autour de la Méditerranée.» On remarque donc une plus grande tardiveté dans les constats d'insalubrité dans les régions où il fait moins froid.
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